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一个小区管理得好不好，业委会的作用举足轻重。昨天获悉，经过3年多时间的酝酿，无锡市住建局制定的《无锡市业主大会和业主委员会工作指导规则》(以下简称“指导规则”)已正式出台，并于5月1日起施行，使街道、社区规范指导业主委员会活动有据可查，有法可依。“指导规则”还明确了街道社区党组织审核把关和小区内公示程序，从而加强了党组织在业主委员会组建阶段的指导监督力度。
5人当选即可成立业委会
“指导规则”对业主大会筹备组人数、组成人员、公示、筹备程序等都作出了具体规定，方便市民对照实施。“今后，只要有5人当选，即可成立业委会。”市住建局物业管理处相关负责人介绍，过去，上位法只规定业委会由业主大会选举产生，由5-11人单数组成，但实际操作过程中，有的小区住户多，业主大会筹备组初定要选举7名委员，但最终投票结果却只有5人满足“双过半”的选举要求，业委会能否成立?据悉，过去由于没有统一规定，各个街道的操作方法不同。此次“指导规则”明确，上述情况可以延长30日对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选，补选仍未达到预定人数的，也可以成立业委会，人数以最终入选人数的单数为准。“这样就能帮助更多的业委会顺利组建，成功上马。”当然，在成立过程中，也发现了很多小区的业主认为筹备组成员中的业主不宜作为业主委员会候选人，为了防止筹备组成员既当运动员，又当裁判员，“指导规则”第23条还规定：“确定筹备组业主成员是否需要回避业主委员会候选人的选举;如需回避的，则增补筹备组成员。”
十种情况不宜入选业委会
“指导规则”要求业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，还特别强调需要“模范履行业主义务”、热心公益事业，责任心强，公正廉洁。
该人士表示，有些人进业委会的动机不纯。有的人一次性缴纳欠了很多年的物业费，目的就是为了进业委会;有的业委会成员用小区公共收益外出旅游，更有甚者还在夏天给自己发高温费……种种这些，都是不合规的。因此业委会的人选很关键。“这个人必须是出于公心，要公正。”
“指导规则”第48条规定，有下列情形之一的，不宜作为业主委员会委员候选人：违反国家法律法规，正在被立案侦查，或者曾受过刑事处罚未满三年的;违反党纪、党规，正在被立案调查，或者曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的;参与邪教组织，或者非法组织参与集体上访，影响社会稳定的;利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的;采用不正当手段阻挠业主大会、业主委员会会议正常召开、选举及表决的;在本小区物业服务企业工作，应当回避的;拒缴或者未按合同约定缴纳物业服务费，或者煽动其他业主拒缴物业服务费的;拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的;在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法部门责令整改且尚未整改到位的;法律法规规定的其他情形。
业主大会表决事项公示有规定
法律规定业主大会召开前，大会要表决的事项必须在小区公示，“但因为没有明确以何种形式公示，有的业委会拿一张A4纸，往小区门口一贴就完事了，根本不考虑小区有几个门。往往业主事后才知晓，要推翻大会决定，从而引发矛盾。”
“指导规则”就此明确，业主大会召开15日前，会议召开的时间、地点、表决事项等都应在物业管理区域内的出入口、大堂、电梯厅等人员进出通道进行公告。对业主大会的有效性，也划出了“双过半”的硬杠杠。所谓“双过半”，即业主大会会议应当有物业管理区域专有部分占建筑总面积50%以上的业主，且占总人数50%以上的业主参加。
“采用业主代表大会形式召开的会议，业主代表应在参加会议的前15日，就会议拟表决的事项，书面征求其所代表的业主的意见。表决意见经业主本人签字后，由业主代表向大会呈交。”相关人士表示，也就是说，如果要代表50位业主参会，就必须拿到50位业主的意见，所有意见汇总实现“双过半”，会议才生效。这一规定就是为了避免“被代表”情况的发生，提升业主大会决策的公平性和有效性。同时，第43条明确了召开业主大会时，应当邀请街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会参加。
小区经营性收入由业主大会决定
“指导规则”对经营性收入怎么用、怎么规范都有说明。首先小区的经营性收入属于全体业主。业主大会是小区的最高权力机构。业委会由业主大会选举产生并执行业主大会的决议。因此由业主大会决定的事项多达13项。其中，涉及经营性收入的，“指导规则”第15条明确了由业主大会决定“修改利用共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配、使用方案，包括收益资金使用额度的授权、管理方式等”;同时，“审议并监督业主委员会利用物业共用部位和共用设施设备经营性收支使用情况。”
第80条规定：经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。经营性收益应当按照规定使用，不得擅自挪作他用。
第81条还规定：经营性收益的收支情况应当接受全体业主的监督以及社区居(村)民委员会的监督、指导和检查;每半年在物业管理区域内显著位置公示。公示项目包括总账、科目汇总表、明细表等。
【新时代 新作为 新篇章】有据可查、有法可依 业委会运转有了“无锡规则”
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